Şufa hakkı nedir, nasıl kullanılır? Şufa hakkının kullanılamadığı durumlar

Hissi olan bir tapunun satışa çıkarıldığında bir diğer kişiden önce alma hakkının bulunması durumunu ifade eden şufa hakkını ilk kez duyanlar ne olduğu hakkında araştırma yapmaktadır. Pek çok farklı ifade ve terim yer alırken ne anlamlar içerdikleri de zaman zaman merak edilmektedir. İşte şufa hakkı hakkında tüm merak edilenler…

Şufa hakkı nedir?

Şufa hakkı, hissesi olan bir tapunun satışa konulduğu durumda diğer hisse sahiplerinin alıcılardan önce satın alabilme hakkını ifade etmektedir. Şufa hakkı olarak geçen bu ifade halk arasında önalım hakkı olarak ifade edilir. Şufa hakkı akdi ve kanuni olarak ikiye ayrılmaktadır.

Gayrimenkulün satışı gerçekleştiğinde satan kişi şufa hakkı bulunan kişilere satışı bildirmek zorundadır. Hukuki bir önalım hakkı olması durumunda ise bildirim işlemi tapu sicil memuru tarafından yapılmaktadır. Böylelikle bir mülkün satılması durumunda, şufa yani önalım hakkı sahibine, ortaklara ya da pay hakkına sahip olan kişiye ihbarname ile sorumluluğu satan kişiye ve alacak olan kişiye bağlı olmaktadır. Yapılan bildirim hak sahibi olan kişilere noter tarafından haber verilmektedir.Şufa hakkı bildirimi sonrasında üzerinden 3 ay geçmesi durumunda bu hak düşer.

Şufa hakkı nasıl kullanılır?

Gayrimenkule sahip olan bir kişinin bu mülkü satması ya da bir kısmını üçüncü bir kişiye satması durumunda hissedarlar şufa hakkı ile alım hakkına sahiptir. BU hak hissenin başkasında satılarak devredilmesi için kullanılmaktadır. Ancak hisse yükseltilmek için satışa çıkarılması durumunda şufa hakkı kullanılmamaktadır. Ayrıca hisse sahibi hissesini bir yere bağışlaması ya da trampa ile devretmesi durumunda bu hak geçerli olmamaktadır.Şufa hakkından vazgeçen ve geri çekilen kişiler bu durumu resmi olarak tapuya yazılı bir şekilde bildirmelidir.

Bu gayrimenkulün satışının mutlaka diğer hissedarlara bildirilmesi gerekmektedir. Şufa hakkı ile satışa çıkarılan gayrimenkulün 90 gün içerisinde satışı yapılması durumunda 2 sene içerisinde kullanılmaktadır. Geçen bu sürede ise hak düşer ve dava açılabilir. Eğer kişilere noter ile bildirim yapılmadıysa iki sene içindeki açılacak dava için zaman itirazı yapamaz. Aslında şufa hakkı bir dava açma işlemi olarak kullanılmaktadır. Davanın onaylanmasından hemen önce dava açan kişi satış ücretini ve satın alan kişinin tapu masrafını belirlenen yere yatırması gerekir.

Şufa hakkı hangi hangi halleder kullanılmaz?

Şufa hakkının kullanılabileceği durumlardan bahsettik. Birde bu hakkın kullanılamadığı durumlar yer almaktadır. Bu durumlar ise şu şekildedir:

Taşınırlarda esasen yasal önalım hakkı yoktur,

Elbirliği mülkiyeti ise kat mülkiyetinde de (Kat Mül. K. m. 8) durum aynıdır,

Mülkiyetin devredilmesi durumunda bağışlama veya trampa halleri için önalım hakkı kullanılamamaktadır.

Kamulaştırma ve arazi toplulaştırması durumunda bu hak kullanılamaz

Artırma yoluyla yapılan satışlar ve cebri artırmayla yapılan satışlarda bu hak kullanılamaz

Önalım hakkına konu olan payın hakim kararı ile başkasında verilmesi durumunda bu hak kullanılamaz,

Satım karakterinin üstün bulunmayıp bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde bu hak kullanılamaz

Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde bu hak kullanılamaz,

Şirketlerin birleşmesi pay sahibi olan mülkiyetler için belirli bir kısmının devredilmesi konusunda paydaşların oy birliğinde bulunması durumunda bu hak kullanılamaz,

Vakıf kurma işleminde bu hak kullanılamaz,

Miras olarak aktarılan ve bu haktan feragat edilmesi durumunda miras hukuku kapsamında bu hak kullanılamaz,

Paydaşın payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi durumunda ve bağışlanması durumunda bu hak kullanılamaz,

Pay bulunan mülkiyet için paydaşlar arasında fiilen taksim edilmesi ve bu kısım üzerinden bir üçüncü kişiye satış yapılması durumunda bu hak kullanılamaz,

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda bu hak kullanılamaz,

İntifa hakkı tesisi ile konut hakkı tesisinde bu hak kullanılamaz,

Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde de satım söz konusu olmadığı için bu hak kullanılamaz,

Şufa hakkı nasıl önlenir, engellenir?

Bir hisseli konutun satışa çıkarılması durumunda alım hakkının ilk sahibi olduğunu bildiren şufa hakkı anlaşma ile yapılması ile ikiye ayrılmaktadır. Şufa hakkının kullanılması ve geçerli bir çözümün olması durumunda bu hak mahkemenin belirlediği tarihte kullanılır. Mahkeme tarafından kullanılmayan bu hak hiçbir anlam ifade etmez.

Bu durumda şufa hakkının hissedarlara bildiriminin yapılması zorunludur. Fakat şufa hakkının kullanılamamasında karar verilmesi durumunda bu kararında kişilere bildirilmesi gerekmektedir. Şufa hakkını engellemek kullanılan zamana göre yapılmaktadır. Bu süre ise üç aydır. Üç ay içerisinde bu hak düşmektedir. Bu hakkı kullanmak isteyen kişiler mahkeme tarafından belirlenen 3 ay içerisinde kullanması gerekir. Kullanılmayan hak ise bir daha kullanılamamaktadır. Bu süreç ise hakim tarafından kontrol edilir.

Şufa hakkı süresi kaç yıldır? Şufa hakkı ne zaman kullanılır, biter?

Dava açılan bu konu payı satın alan üçüncü kişi veya payı satan kişi davayı diğer hissedarlara bildirmelidir. Bu bildirim noter aracılığıyla yapılmaktadır. Dava açacak olan kişi davada yer alan pay için devir işlemlerinin bildirildiği tarih itibari ile 3 ay içinde ve her durumda satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde dava açarak ilk satın alma hakkını bildirmesi gerekir. Belirlenen süre içindeki dava açılmaması durumunda kişiler bu haklarını kabul etmediklerini yani kullanmayacaklarını bildirmiş olur.