Hayata geçirilen neredeyse her konutun deniz manzarasını görmesi, ilçenin kentin merkezinden uzakta olmasının önüne geçiyor.

Dönüşümle değerlenen bölge

Kartal bölgesinde gayrimenkul piyasasının hareketlenmesindeki en büyük etken kentsel dönüşüm olarak göze çarpıyor. Son 15 yılda büyük bir ivme kazanan sektörün önemli merkezlerinden birisi kuşkusuz Kartal bölgesi oldu. Özellikle sanayi yapılarından kentsel dönüşüm sayesinde hızla kurtulan bölge, zamanla hem yatırımcının hem de oturmak isteyen konut alıcılarının gözdesi oldu. 

Sabiha Gökçen etkisi

Konut yatırımlarının yanı sıra ofis projelerinin de Kartal'da yer alması, bölge genelinde ticareti de hareketlendirdi. Yine Sabiha Gökçen Havalimanı'na yakın olması, Kartal'ın değerini her zaman yukarıya taşıyacak önemli bir etken. 

Metronun emlak fiyatlarına etkisi

Kartal'da emlak fiyatlarının artması, bölgenin değerlenmesinde en büyük etken ise metro projesi oldu. Kadıköy-Kartal metrosunun devreye girmesi, bölgeye ulaşımı kolaylaştırınca fiyatlar bir anda yükseldi. 2012 yılında açılan metronun etkisiyle birlikte bölgede 5 yıllık süreçte minimum konut getirisi yüzde 75,7 olarak ölçüldü. D100 Karayolu'nun altından giden metro, 2016'nın Ekim ayında Pendik-Tavşantepe'ye kadar uzadı.

Kartal, iki havaray projesiyle 'hava'lanacak

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin Kartal bölgesiyle ilgili yatırım programı hızla devam ediyor. Önümüzdeki yıllarda sayıları hızla artacak olan havaray projelerinden Kartal da nasibini alacak. 2019 yılı sonrasında hizmete alınması planlanan projelerden birisi de Kadıköy-Maltepe-Kartal Havaray projesi. Bununla birlikte yine Kartal'ın içinden D100'e gelecek havaray projesi mevcut. Gümüşpınar'dan yolculuğuna başlayacak olan havaray, Orta,Kartal-Yunus-Karlıtepe duraklarından geçerek Kordonboyu'na ulaşacak. Bu iki projeyle birlikte Kartal'da emlak fiyatları, son 5 yıldaki yükselişin benzerini yaşayacak gibi gözüküyor.

Gelişen bir ilçe olması ve tabi ki deniz ve Adalar gibi eşsiz bir manzara sunmasıyla Kartal, Anadolu yakasında tercih edilme sebebi oldu.

Kartal'da bundan 5 yıl önce satışa sunulmuş dairelerin günümüze gelene kadar en az yüzde 75,7 prim sağladığı görülüyor. Markalı konut projelerinin 1+1 daireleri aynı zamanda yüksek oranda home office şeklinde de kullanılabilirken, 2+1 ve 3+1 daireler özellikle yüksek katlarda ve manzaraya uyanmak isteyen ailelerin istediği konut tipleri haline geldi.

Kartal'da en çok kazandıran konut tipi 3+1 oldu

Kartal'da 1. el satışı tamamlanıp, yaşamın devam ettiği markalı konut projelerinde geçtiğimiz 5 yıla bakıldığında 1 oda 1 salon daireler yüzde 75,7 oranında prim getirdi. 2 oda 1 salon dairelerin prim oranı yüzde 86,2 olduğu görüldü. Projede denizi en iyi görecek konuma yerleştirilen 3 oda 1 salon dairelerim prim oranı ise yüzde 92,6 olarak belirlendi.

3+1'ler denizi gördü, kazandırdı

Kartal'da markalı konut inşa eden firmaların en önemli kozu, deniz kenarı bir ilçede inşaat yaptıklarının çok iyi farkında olmaları. "İstanbul'un Balkonu" şeklinde tanımlanan Yakacık'ı bünyesinde barındıran Kartal ilçesi, konut projelerine cömert bir şekilde deniz ve Adalar manzarası sunuyor.

İnşaat firmaları Kartal'da 1+1, 2+1 ve 3+1 daireleri farklı ve cazip imkanlarla satışa açıyor. Özellikle yüksek katlara konumlandırılan 3 oda 1 salon evler, deniz manzarasına bakma oranına göre prim getiriyor. Denizi gören 3+1 evler, yapı yoğunluğu artan Kartal'da her geçen gün değer kazanmaya devam edecektir. Sadece Kartal ilçesinde değil, İstanbul'un genelinde deniz manzaralı evler her zaman ön planda olacak.

Kartal'da markalı evlerin kira değerleri

Teslimleri yapılmış ve yaşamın sürdüğü markalı konut projelerine bakıldığında konut alımının hiçbir zaman kaybettirmediği açıkça görülüyor.

Kartal'da 1+1 konutların ortalama kira değeri 1013 TL şeklinde hesaplandı. Bölgede 1+1 tipi konutların çoğunluğunda home office olarak kullanılabilme özelliği ön plana çıkıyor. 2+1 konutların ortalama kira değeri 1708 TL olarak görülürken, 3+1 konutların ortalama kiraları ise 2278 TL değere sahip.

Kartal'da Kira Değerleri

 

1+1 konutların ortalama kira değeri

 

    1013 TL

 

2+1 konutların ortalama kira değeri

 

    1708 TL

 

3+1 konutların ortalama kira değeri

 

    2278 TL

 

1+1'lerin amortisman süresi

1+1 dairelerin amorti süresi

 

2012'de satın alınan 1+1'lerin amorti süresi

 

16,4 yıl

 

Hemen teslim projeden alınan 1+1'lerin amorti süresi

 

29,4 yıl

 

Devam eden projeden alınan 1+1'lerin amorti süresi

 

30,2 yıl

 

5 yıl önce satın alınan 1+1 konutun bugünkü ortalama 1013 TL kira değerine göre ortalama amortisman süresi 16,4 yıl olarak belirlendi. Hemen teslim markalı konut projesinden 2017'de satın alınan 1+1 konutun bugünkü kira değerine göre ortalama amortisman süresi 29,4 yıl olduğu görüldü. Devam eden markalı konut projesinden bugün satın alınan 1+1'lerin amorti süresi ise 30,2 yıl.

2+1'lerin amortisman süresi

2+1 dairelerin amorti süresi

 

2012'de satın alınan 2+1'lerin amorti süresi

 

15,5 yıl

 

Hemen teslim projeden alınan 2+1'lerin amorti süresi

 

28,4 yıl

 

Devam eden projeden alınan 2+1'lerin amorti süresi

 

28,4 yıl

 

5 yıl önce satın alınan 2+1 konutun bugünkü ortalama 1708 TL kira değerine göre amortisman süresi 15,5 yıl olarak belirlendi. Hemen teslim markalı konut projesinden 2017'de satın alınan 2+1 konutun bugünkü kira değerine göre amortisman süresi 28,4 yıl şeklinde hesaplandı. Devam eden projede bugün satın alınan 2+1'lerin amorti süresi ise 28,4 yıl.

3+1'lerin amortisman süresi

3+1 dairelerin amorti süresi

 

2012'de satın alınan 2+1'lerin amorti süresi

 

16,6 yıl

 

Hemen teslim projeden alınan 2+1'lerin amorti süresi

 

31,3 yıl

 

Devam eden projeden alınan 2+1'lerin amorti süresi

 

30,2 yıl

 

5 yıl önce satın alınan 3+1 konutun bugünkü ortalama 2278 TL kira değerine göre amortisman süresi 16,6 yıl olarak belirlendi. Hemen teslim markalı konut projesinden satın alınan 3+1 konutun bugünkü kira değerine göre amortisman süresi 31,3 yıl şeklinde hesaplanırken, devam eden projede 3+1'lerin amorti süresi ise 30,2 yıl.

Satışı ve yapımı süren markalı projelerde konutların ortalama fiyat değeri

Kartal'da satışı ve yapımı devam eden projelerin şuanki fiyatlarını ve 5 yıl sonrasında muhtemel fiyatlarını sizler için hesapladık. Kartal'ın pek çok farklı noktasında devam eden ve en geç 2018 Aralık'ta teslim edilecek olan markalı konut projelerinde 1+1'lerin bugünkü ortalama fiyatı 369 bin 166 TL, 2+1'lerin bugünkü ortalama fiyatı 584 bin TL, 3+1'lerin bugünkü ortalama fiyatı 827 bin 560 TL olduğu görüldü.

Yapımı süren konutlarda bugünkü fiyatlar ile 5 yıl sonraki muhtemel fiyatlar 

AND Pastel

 

Bugünkü Fiyat

 

5 Yıl Sonraki Muhtemel Fiyat

 

1+1

 

431bin TL

 

757 bin 267 TL

 

2+1

 

638 bin TL

 

1 milyon 187 bin TL

 

3+1

 

875 bin TL

 

1 milyon 685 bin TL

 

Manzara Adalar

 

Bugünkü Fiyat

 

5 Yıl Sonraki Muhtemel Fiyat

 

1+1

 

441 bin TL

 

774 bin 837 TL

 

2+1

 

656 bin TL

 

1 milyon 217 bin TL

 

3+1

 

829 bin 800 TL

 

1 milyon 593 bin TL

 

Propa Vista

 

Bugünkü Fiyat

 

5 Yıl Sonraki Muhtemel Fiyat

 

1+1

 

298 bin TL

 

523 bin 586 TL

 

2+1

 

550 bin TL

 

1 milyon 24 bin TL

 

Rotamavi

 

Bugünkü Fiyat

 

5 Yıl Sonraki Muhtemel Fiyat

 

1+1

 

320 bin TL

 

562 bin 240 TL

 

2+1

 

480 bin TL

 

893 bin 760 TL

 

3+1

 

733 bin TL

 

1 milyon 411 bin TL

 

Referans Kartal Towers

 

Bugünkü Fiyat

 

5 Yıl Sonraki Muhtemel Fiyat

 

1+1

 

350 bin TL

 

614 bin 950 TL

 

2+1

 

500 bin TL

 

931 bin TL

 

3+1

 

800 bin TL

 

1 milyon 540 bin TL

 

Referans Kartal Kordonboyu

 

Bugünkü Fiyat

 

5 Yıl Sonraki Muhtemel Fiyat

 

1+1

 

375 bin TL

 

658 bin 875 TL

 

2+1

 

680 bin TL

 

1 milyon 266 bin TL

 

3+1

 

900 bin TL

 

1 milyon 733 bin TL

 

Tamamlanmış ve 2. el satışların olduğu markalı projelerde fiyatlar

Yaşamın devam ettiği ve 2. el satışın sürdüğü projelerin satışa çıktığı dönemdeki fiyat ile 2017'de bugünkü fiyatları karşılaştırıldı. Kartal bölgesinin hemen teslim projelerinde 1+1'lerin bugünkü ortalama değeri 358 bin 800 TL, 2+1'lerin bugünkü ortalama değeri 583 bin 500 TL, 3+1'lerin bugünkü ortalama değeri ise 859 bin 750 TL şeklinde hesaplandı.

Mai Residence

 

2012'de Satışa Çıktığı Fiyat

 

2017 Mart Şimdiki Fiyatı

 

1+0

 

140 bin TL

 

224 bin TL

 

1+1

 

180 bin TL

 

339 bin TL

 

2+1

 

280 bin TL

 

460 bin TL

 

3+1

 

360 bin TL

 

768 bin TL

 

Espadon Residence

 

2012'de Satışa Çıktığı Fiyat

 

2017 Mart Şimdiki Fiyatı

 

1+1

 

276 bin TL

 

525 bin TL

 

2+1

 

433 bin TL

 

735 bin TL

 

Mesa Kartall

 

2012'de Satışa Çıktığı Fiyat

 

2017 Mart Şimdiki Fiyatı

 

1+1

 

185 bin 100 TL

 

296 bin TL

 

2+1

 

293 bin 300 TL

 

460 bin TL

 

3+1

 

514 bin TL

 

1 milyon TL

 

Pega Kartal

 

2012'de Satışa Çıktığı Fiyat

 

2017 Mart Şimdiki Fiyatı

 

1+1

 

212 bin TL

 

350 bin TL

 

2+1

 

411 bin TL

 

820 bin TL

 

3+1

 

513 bin TL

 

1 milyon 200 bin TL

 

Rönesans Sayfiye

 

2014'de Satışa Çıktığı Fiyat

 

2017 Mart Şimdiki Fiyatı

 

1+1

 

191 bin TL

 

260 bin TL

 

2+1

 

292 bin TL

 

695 bin TL

 

3+1

 

485 bin TL

 

835 bin TL

 

Gökdeniz Kartal

 

2014'de Satışa Çıktığı Fiyat

 

2017 Mart Şimdiki Fiyatı

 

1+1

 

315 bin 840 TL

 

475 bin TL

 

2+1

 

387 bin 828 TL

 

650 bin TL

 

3+1

 

612 bin 216 TL

 

850 bin TL

 

Panorama Towers

 

2010'da Satışa Çıktığı Fiyat

 

2017 Mart Şimdiki Fiyatı

 

1+1

 

127 bin 500 TL

 

305 bin TL

 

2+1

 

215 bin TL

 

425 bin TL

 

3+1

 

310 bin TL

 

725 bin TL

 

Asia Residence

 

2012'de Satışa Çıktığı Fiyat

 

2017 Mart Şimdiki Fiyatı

 

1+1

 

264 bin TL

 

370 bin TL

 

2+1

 

378 bin TL

 

525 bin TL

 

3+1

 

494 bin TL

 

750 bin TL

 

Aslı Bahçe

 

2012'de Satışa Çıktığı Fiyat

 

2017 Mart Şimdiki Fiyatı

 

1+1

 

197 bin TL

 

299 bin TL

 

2+1

 

310 bin TL

 

640 bin TL

 

Pera Park

 

2013'te Satışa Çıktığı Fiyat

 

2017 Mart Şimdiki Fiyatı

 

1+1

 

156 bin TL

 

369 bin TL

 

2+1

 

190 bin TL

 

425 bin TL

 

3+1

 

369 bin TL

 

750 bin TL

Kaynak:Emlaktasondakika